Höhere Mieten, steigende Immobilienpreise
Sie ist kompliziert sowie
ungerecht und soll seit Jahren neu geregelt werden: die Grundsteuer. Nach
mehreren erfolglosen Anläufen haben sich die Länder jetzt zu einem Modell
durchgerungen. Doch Experten rechnen mit höheren Mieten und steigenden
Immobilienpreisen.
Grundsteuer ist wichtigste Einnahmequelle
Die
Grundsteuer ist mit einem jährlichen Aufkommen von rund 13 Milliarden Euro eine
der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Zwar behaupten die Länder, dass
sie mit der Reform nicht mehr Geld einnehmen wollen als bisher. Eine Garantie
dazu gibt es allerdings nicht. Im Reformplan heißt es lediglich: Wer am Ende
weniger und wer mehr bezahlt, werde sich erst in einigen Jahren zeigen, wenn
die komplette bundesweite Bewertung vorliegt.
Zur Ermittlung
der Grundsteuer werden die sogenannten Einheitswerte herangezogen. In den alten
Ländern liegen diesen die Wertverhältnisse zum 01.01.1964 zugrunde. In den
neuen Ländern sind es sogar die Wertverhältnisse zum 01.01.1935.
Derzeit sind beim BVerfG mehrere Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbe-
wertung anhängig. Eine etwaige Verfassungswidrigkeit könnte einen Ausfall der Grundsteuer zur Folge haben. Angestrebt wird konzeptionell eine (bundesweit) gesamtaufkommensneutrale Reform.
Wesentliche Inhalte:
Der
Gesetzentwurf sieht Änderungen vorrangig im Bereich des Bewertungsgesetzes und
des Grundgesetzes vor. Hinsichtlich der Neubewertung ist ein schrittweises
Vorgehen angedacht:
1. Neufassung
der Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer:
Rund 35 Millionen Grundstücke
und LuF-Betriebe sollen erstmals auf den 01.01.2022 bewertet werden:
- unbebaute Grundstücke anhand von Bodenrichtwerten
- bebaute Grundstücke zusätzlich anhand des Gebäudewerts unter Berücksichtigung von Art und Baujahr
2. Ermittlung
der Messzahlen, um die angestrebte bundesweite Aufkommensneutralität
zu
erreichen
Künftig soll die Bewertung aller Grundstücke und LuF-Betriebe regelmäßig wiederholt werden.
Eine Änderung des Grundgesetzes soll zugleich die konkurrierende
Gesetzgebungs-
kompetenz des Bundes für die Grundsteuer absichern. Darüber hinaus
soll den Ländern die Kompetenz zur Bestimmung eigener, jeweils landesweit
geltender Steuermesszahlen grundgesetzlich eingeräumt werden.
Experten rechnen damit, dass die Grundsteuer-Reform für viele Eigentümer eine deut-
liche Erhöhung mit sich bringt. Es sei völlig
klar, dass sie diese Mehrausgaben an ihre Mieter abgeben.
Eigentümer bekommen Post von der Gemeinde
Etwa
35 Millionen Eigentümer erhalten ab 1. Januar 2022 Post von ihrer
Gemeinde. In umfangreichen Fragebögen müssen sie dann Angaben zu ihren
Immobilien machen. Bis alle Eigentümer angeschrieben sind, vergehen bis
zu zehn Jahre.
Für das Gebäude
soll statt der alten Einheitswerte neu ein Kostenwert ermittelt werden. Dieser
soll den Investitionsaufwand für die Immobilie abbilden. Bodenrichtwert und
Gebäudewert werden – mit wenigen Komponenten – pauschaliert eingerechnet.
Dabei sollen
Ausbauten, wie etwa ein Dachgeschoss, eine Tiefgarage oder ein Wintergarten
berücksichtigt werden. Anhand der Angaben legen die Kommunen dann die
Grundsteuer fest. Experten rechnen damit, dass die fällige Summe dann höher
liegen wird als bisher. Allein weil die Reform Unmengen an Bürokratiekosten
verschlingt, könnten Kommunen diese Mehrausgaben für die Datenerfassung an die
Eigentümer weitergeben.
Das ist
zumindest die Befürchtung von Rainer Holznagel, Präsident des Bundes der
Steuerzahler: "Der Aufwand dürfte gewaltig sein", sagte er der
"Welt". Allein durch die Erfassung und Prüfung der Daten sei mit
hohen Kosten zu rechnen.
Problematisch sieht der Verband Wohneigentum bereits den Ansatz des Gebäudewerts, der alle sechs Jahre neu berechnet werden soll. Grundlage sollen nämlich die Her-
Problematisch sieht der Verband Wohneigentum bereits den Ansatz des Gebäudewerts, der alle sechs Jahre neu berechnet werden soll. Grundlage sollen nämlich die Her-
stellungskosten eines vergleichbaren Neubaus sein, gemindert um
den Alterswert. Gut 75 Prozent der 18 Millionen Wohngebäude wurden vor 1978
errichtet und seitdem in unterschiedlichster Weise modernisiert. „Investitionen
in energetische Sanierung und altersgerechten Umbau dürfen nicht anschließend
zu höheren Grundsteuern führen. Wer soll und wird denn dann noch sein Haus
anpacken?" fragt Verbandspräsident Hans Rauch. Ebenso sei eine
Wertsteigerung zu beurteilen, die mancherorts durch Wohnungsknappheit der
letzten Jahre eingetreten ist und aus ehemals billigen Lagen teure Lagen werden
lässt. Das Eigenheim, das von der Familie bewohnt wird, ist nicht verwertbar.
„Der Eigentümer kann davon nichts abbeißen, solange er es nicht
veräußert", betont Rauch.
Problematisch ist in diesem Zusammenhang außerdem, dass der Kostenwert als Indikator der steuerlichen Leistungsfähigkeit gelten soll. Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer, die unabhängig vom Ertrag entsteht und die tatsächliche individuelle Leistungsfähigkeit ignoriert. Das kann Bezieher kleiner Einkommen, insbesondere Rentner, in Bedrängnis bringen.
Problematisch ist in diesem Zusammenhang außerdem, dass der Kostenwert als Indikator der steuerlichen Leistungsfähigkeit gelten soll. Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer, die unabhängig vom Ertrag entsteht und die tatsächliche individuelle Leistungsfähigkeit ignoriert. Das kann Bezieher kleiner Einkommen, insbesondere Rentner, in Bedrängnis bringen.
Daher
fordert der Verband Wohneigentum im Rahmen des vorgelegten Gesetzentwurfs eine
entsprechende Fixierung der Steuermesszahl. Das Einfallstor einer
Länderklausel, mit der schon bei der Grunderwerbsteuer denkbar schlechte
Erfahrungen gemacht wurden, sollte aus dem Entwurf gestrichen werden. Außerdem
fordert der Verband die Deckelung der Hebesätze.
„Schon heute wäre es
notwendig, den Kommunen keinen Freifahrtschein für Steuererhebung nach
Kassenlage zu überlassen", unterstreicht Hans Rauch.
Quelle und weitere Informationen:
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